Hablar de Propiedad Horizontal es hablar de un derecho real sobre cosa propia, según el Art. 2037 (que derogó a la ley de PH 13.512 de 1948), que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica, que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes del edificio, de conformidad con lo que establece el título y el respectivo Reglamento de Propiedad Horizontal. Como así las diversas facultades que sobre ella se tienen.
En concreto, la Propiedad Horizontal se constituye por los pisos, departamentos, locales, cocheras, espacio de guardacoches, bauleras y unidades complementarias susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional y comunicación con la vía pública de un edificio perteneciente a diversos dueños.
El Reglamento de Copropiedad es el estatuto regulador de los derechos y obligaciones de la comunidad y forma parte integrante del título de cada uno de los propietarios, al cual estos se sometieron voluntariamente y debe ser acatado por ellos, salvo que determinadas circunstancias tornen alguna de sus previsiones en injustas o abusivas. Este reglamento es confeccionado por escribano público, a través de escritura pública.
En este marco, el régimen de PH establece las normas que regulan los edificios por un Reglamento Interno destinado a organizar la convivencia dentro del edificio, y asuntos de interés común como horarios y días de mudanzas, utilización de la piscina, la forma de utilizar el SUM. Este reglamento no está destinado a modificar el Reglamento de Propiedad Horizontal, pero una vez sancionado es de cumplimiento para propietarios y todos los habitantes de cada unidad.
Detalles de la organización
Con esta información a la vista, va quedando claro que la Propiedad Horizontal no es un bien inmueble en particular sino un régimen que regula la forma en que se divide un bien inmueble y la relación entre los propietarios de los bienes privados y los bienes comunes. Es más, la Propiedad Horizontal permite la organización de los copropietarios y el mantenimiento de los bienes comunes.
¿Y cómo se instrumenta en la práctica esa organización? Mediante los consorcios, que agrupan a los dueños de los diferentes pisos o departamentos. Estos dueños son los que deciden, por votación, sobre las partes comunes del edificio.
En cuanto a la constitución de un PH, el artículo 2038 del Código Civil y Comercial establece: “A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario”. Entre otras especificaciones, este reglamento contempla (artículo 2056) la determinación del terreno y de las unidades funcionales y complementarias, la enumeración de los bienes propios y de las cosas y partes comunes y la composición del patrimonio del consorcio.
Asimismo, están las expensas comunes, que son los pagos obligatorios mensuales que tienen que hacer los propietarios o sus inquilinos para los gastos de mantenimiento del edificio.
Por su parte, la función del Administrador es, precisamente, administrar los recursos aportados por cada uno de los ocupantes de la propiedad horizontal, sea propietario o inquilino, para ser aplicados al pago de los servicios y mantenimiento edilicio.
La falta de pago de una expensa afecta de manera directa a quienes cumplen en tiempo y forma con ella ya que al no recaudar los ingresos no se puede cubrir los respectivos cumplimientos. En este caso, es función del administrador reclamar las deudas por la vía correspondiente siempre y cuando esté conformado el consorcio.
En la ciudad de Córdoba hay una cantidad importante de edificios ocupados sin el final de obra correspondiente y esto hace que el edificio tenga luz de obra y en algunos casos gas por zeppelin, haciendo esto un poco difícil la buena convivencia.
Ya que en las expensas comunes deben liquidarse impuestos inmobiliario, impuesto Provincial, agua, luz, gas además de todos los gastos de mantenimiento ascensores, cámaras, llaves magnéticas, honorarios del administrador y sistema Siro si el pago es bancarizado.
Ante dudas o consultas referidas a la modalidad de PH, desde el Colegio Profesional de Martilleros Corredores Públicos de la Provincia de Córdoba recomendamos asesorarse con un Martillero Corredor Público matriculado en nuestra institución en el marco de la Ley 7.191. Nuestros profesionales están formados para la administración de todo tipo de propiedades y se actualizan permanentemente sobre las últimas tendencias y regulaciones en la materia de manera de brindar garantías y seguridad jurídica a la comunidad.
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