En general, diciembre es un mes crucial tanto para inquilinos y propietarios de departamentos en Córdoba. Es la fecha en la que empieza el recambio de contratos: muchos estudiantes dejan sus viviendas y estas entran en el mercado para ser ofrecidas a aquellos que llegan desde el interior.
Pero esa no parece ser la situación actual. A la fuerte recesión económica se suma un panorama incierto: el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) planteó la derogación de la actual Ley de Alquileres y hay dudas sobre cuál será el marco regulatorio de ahora en adelante.
“Todos están esperando que se aclare la coyuntura, hoy no se firman contratos”, señalaron a ElDoce.tv desde el sector inmobiliario. Al no tener fecha, el megadecreto impulsado por Javier Milei entrará en vigencia este viernes.
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Sin embargo, también está en duda que vaya a quedar firme dado que el Congreso puede rechazarlo. Teniendo en cuenta los diferentes plazos, el Legislativo tiene tiempo hasta el 15 de enero para asumir una posición. A eso se suma una posible intervención por parte del poder Judicial, que podría pedir revisar apartado por apartado.
La oferta y los precios actuales
En ese contexto, este medio relevó todos los anuncios de departamentos de un dormitorio publicados en el sitio Zona Prop a lo largo de la última semana. La búsqueda se centró en inmuebles ubicados en los barrios céntricos de la ciudad.
En total, se encontraron 63 avisos. Más de la mitad de ellos pertenecían a Nueva Córdoba (32). Le siguieron General Paz (10) y Centro (8). El resto presentó una oferta muy limitada: Cofico (5), Alta Córdoba (3), Alberdi (3) y Güemes (2).
En promedio, las viviendas mostraron un precio de $272.072,46 con expensas incluídas. Sin embargo, aquí la situación también fue dispar dependiendo de la zona analizada.
Nueva Córdoba también lideró ese ranking con un valor promedio de $300.653,75. El departamento más caro de ese barrio fue de $410.000 y el más económico se ofrecía a $188.600.
En el otro extremo se ubicó Alta Córdoba con un valor medio de $203.433,33. Allí el anuncio más elevado pedía $230.000 mientras que el más barato era de $188.000.
Lo que se define
Ahora las expectativas del sector están puestas en lo que pueda pasar el primer mes de 2024. Después de tres años en los que los precios crecieron por encima de la inflación, quienes promueven la desregulación del sector sostienen que las nuevas condiciones implicarían que más departamentos entren al mercado y, en el largo plazo, los alquileres bajen.
En cambio, aquellos que apoyaron la Ley de Alquileres aseguran que la inequidad entre locador y locatario se traducirá en negociaciones dispares y que los inquilinos quedarán expuestos a una situación más vulnerable.
Lo cierto es que de quedar firme la derogación las reglas de juego cambiarán rotundamente. En cada contrato particular las partes deberán definir:
1. Plazos: Los interesados deberán acordar cuánto dura el contrato. Hasta ahora la ley obliga a que sea por tres años.
2. Actualizaciones: Los ajustes de los precios también quedarán librados a lo convenido. Hasta ahora eran cada seis meses en base al índice Casa Propia.
3. Moneda: La desregulación posibilitará la firma de contratos con precios establecidos en pesos, dólares u otra divisa.
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Frente a este panorama Alejandro Hadrowa, presidente del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba, detalló que desde la entidad que representa emitieron una serie de sugerencias a tener en cuenta en futuros contratos:
1. Propiciar contratos en pesos y desalentar fijar precios en moneda extranjera.
2. Fijar contratos con plazos de 24 meses.
3. Programar actualizaciones entre 3 a 6 meses según la calidad de la propiedad, ubicación y capacidad económica.
4. Evitar dobles variables de ajuste. Fijar actualizaciones que se anclen en porcentuales y/o referencias directas al Índice para Contratos de Locación (ICL) publicados por el Banco Central, variación de salarios o variación de precios al consumidor (IPC).