Javier Milei planteó la posibilidad de derogar la actual Ley de Alquileres en un contexto particularmente delicado para el mercado cordobés. El 2024 está a la vuelta de la esquina, por lo que se espera un aumento en la demanda y la renovación de contratos en los próximos meses por la llegada de estudiantes a la Docta.
A esto se suma que la normativa vigente fue modificada por Diputados hace apenas un mes. Así, tanto inquilinos como propietarios aguardan que se aclare el panorama y queden en claro las nuevas reglas de juego.
Consultado en Arriba Córdoba al respecto, el presidente de la Cámara de Corredores de Córdoba, Alejandro Hadrowa, planteó: “Esto lo que genera es mayor incertidumbre”. En ese sentido, el especialista pidió al futuro Gobierno comunicar un proyecto concreto antes de trabajar en la derogación.
En esa línea, recordó que en abril de este año ya habían surgido rumores de una posible modificación. “Lo único que generó en ese momento fue mayor paralización en el mercado porque quienes venían trabajando en un contrato empezaron a decir ‘no firmó’”, sumó.
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El camino hacia la derogación de la Ley de Alquileres
La posible modificación a la legislación abre varias incógnitas de cara a los próximos meses. Para conocer los detalles legales ElDoce.tv consultó a Daniel Sebastian Nini Zalazar, abogado especialista en derecho inmobiliario. El experto aclaró los siguientes ejes:
* ¿Qué implica derogar la Ley de Alquileres? Nini Zalazar indicó que derogar no es lo mismo que actualizar una normativa. Explicó que lo que plantea Milei es “dejar sin efecto” las regulaciones actuales. Así, el Ejecutivo podría dar de baja la última actualización o, lo que es más probable, la totalidad de la ley que rige desde 2019.
* ¿Cómo se regularían los contratos a futuro? Si el Gobierno entrante avanza con esta postura, los futuros acuerdos entre inquilinos-propietarios quedarían normalizados únicamente bajo lo establecido en el Código Civil y Comercial. En términos prácticos, eso otorgaría a las partes “libertad contractual”.
En cada caso particular locador y locatario tendrían que convenir los términos del contrato. Esto incluiría tres ejes claves:
1. Plazos: Los interesados deberían acordar cuánto dura el contrato. Actualmente la ley obliga a que sea por tres años.
2. Actualizaciones: Los ajustes de los precios también quedarían librados a lo convenido. Hoy se realizan cada seis meses en base al índice Casa Propia, un coeficiente que tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período.
3. Moneda: La desregulación posibilitaría la firma de contratos con precios establecidos en pesos, dólares u otra moneda extranjera.
* ¿Tiene el Ejecutivo la potestad para derogar la Ley de Alquileres? Una de las grandes incógnitas políticas actuales tiene que ver con la reconfiguración del poder Legislativo. Hoy La Libertad Avanza tiene minoría tanto en la cámara de Diputados como en la de Senadores, por lo que se estima que tendrá dificultades para aprobar futuras leyes.
Nini Zalazar aclaró que el futuro presidente podría ordenar la derogación de la ley mencionada mediante decreto. Sin embargo, advirtió que en ese escenario se arriesga a que la medida sea declarada inconstitucional, por lo que finalmente tendría que pasar por el Congreso.
Según el especialista, esto puede dilatar los tiempos. “No creo que lo impulse apenas asuma, creo que a partir de enero vamos a empezar a tener un poco más en claro lo que puede suceder”, agregó.
Qué pasa con los contratos que ya están firmados
Cabe aclarar que las consideraciones mencionadas aplicarían únicamente a los contratos que se firmen después de la derogación. Tanto aquellos que se hayan realizado hasta el momento como los nuevos que se acuerden antes de que se establezca la modificación seguirán lo que marca la legislación actual.
“En principio, todos los contratos firmados se deben honrar hasta que terminen”, remarcó Nini Zalazar. Al mismo tiempo, advirtió que el derecho protege al inquilino por considerar que se encuentra en una condición más vulnerable.
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Sin embargo, también dijo que un cambio en la normativa podría reabrir los términos contractuales entre las partes. Pero subrayó que esto solo se puede dar en el caso en que tanto inquilino como locador convengan revisarlo.
Posturas encontradas
Nini Zalazar dijo que la posibilidad de derogar la Ley de Alquileres surge de un contexto en el que las partes involucradas no están conformes con el escenario actual. Sostuvo que la legislación vigente se dio en un contexto muy particular, que se basó solo en la mirada de algunas asociaciones de inquilinos y en un panorama marcado por los altos niveles de inflación.
Se mostró optimista al indicar que antes de 2019 “el mercado inmobiliario siempre se basó en acuerdos”. Hadrowa coincidió con esta postura al declarar: “Si se logra que no intervenga el Estado, si hay libre oferta y demanda entre los que quieren alquilar y los que necesitan poner un alquiler, sería lo mejor que le puede pasar al mercado inmobiliario”.
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Por el contrario desde Movimiento Inquilino Nacional emitieron un comunicado advirtiendo supuestos riesgos por la postura de Milei.
“Reiteramos nuestro rechazo contundente a la propuesta de derogar la ley de alquileres por parte del Presidente electo Javier Milei, reduciendo el debate de un problema habitacional arraigado por más de tres décadas a una normativa que apenas ha cumplido tres años y ya fue objeto de modificación reciente”, aseguraron.
Pidieron que cualquier cambio a la normativa pase por el Congreso. Y cerraron: “La desregulación del mercado y la dolarización de la vivienda como supuesta solución al déficit habitacional, o aumento de oferta de viviendas, ya fueron experimentadas en nuestro país con resultados desastrosos”.
