Tras la aprobación de la reforma de la Ley de Alquileres en Diputados, el Gobierno nacional tiene 40 días para promulgarla en el Boletín Oficial. Eso quiere decir que la nueva normativa podría entrar en vigencia en poco más de un mes.
Dos de los principales cambios están vinculados al régimen de actualización de las cuotas a pagar por los inquilinos. Por un lado, la nueva legislación establece que los ajustes se realicen cada seis meses y no una vez al año como hasta ahora.
Por el otro, las subas deberán respetar el índice Casa Propia. Así, queda obsoleto el Índice para Contratos de Locación (ICL), que promediaba el avance de la inflación y el de los salarios a través de la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte).
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Qué es el índice Casa Propia y cómo calcular los aumentos del alquiler
Cabe aclarar que el nuevo sistema de indexación ya se usa en las actualización de las cuotas de los créditos de Casa Propia y Procrear II. Este coeficiente tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período.
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Además, toma en consideración que los sueldos de los trabajadores varían según cada rubro. Por eso, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) con un aforo del 0,9. Es decir que en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial en su totalidad, lo hace en un 90%. El objetivo de esto es promover mayor estabilidad en la actualización, moderando el impacto de saltos puntuales en la evolución de los salarios.
Para calcular el aumento de su alquiler, lo primero que los inquilinos deberán hacer es multiplicar los valores de los últimos seis meses del índice Casa Propia entre sí. Luego se debe multiplicar ese valor por la cuota vigente, el resultado será el nuevo valor del alquiler.
El coeficiente es publicado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat y puede consultarse aquí.
Índice Casa Propia vs. ICL
Más allá de los aspectos técnicos, veamos la modificación con un ejemplo concreto. Según un relevamiento privado, el precio promedio de un departamento de un dormitorio en Nueva Córdoba era de $70.738 en octubre de 2022.
Teniendo en cuenta el sistema vigente (ICL), sus inquilinos hoy pagarían $152.317,07. Es decir, un 115,33% más que el precio original.
Si en ese mismo periodo se hubiese aplicado el coeficiente de Casa Propia, los locatarios tendrían que haber afrontado el primer aumento en abril y habrían pasado a pagar $92.780. En octubre se registraría el segundo aumento, y la cuota se establecería en $127.793,40.
Es decir que, en el transcurso de un año, el ajuste sería de $57.055,40, un 80,66%, casi 35 puntos menos que con el sistema actual.
Sin embargo, no hay que perder de vista que los inquilinos tendrán que afrontar otros seis meses con un nuevo valor. En el ejemplo analizado, eso quiere decir que si sumamos las 12 cuotas a lo largo del último año los inquilinos hubieran pagado $1.108.901 si la actualización se hubiese realizado con el índice Casa Propia. En cambio, con el ICL, el total fue de $1.001.173, $107.728 menos.
La comparación con la inflación
Cabe recordar que según el último dato de la inflación publicado por el Indec, en agosto la variación interanual fue del 124,4%, muy por encima de la variación de los alquileres tanto haciendo el ajuste en base al ICL como con el coeficiente de Casa Propia. Este jueves el Gobierno publicará los datos de septiembre, que permitirán una comparación más acabada.
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Las advertencias de los inmobiliarios
Desde el Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba criticaron el nuevo método de indexación y remarcaron que implica una pérdida económica para los propietarios de los inmuebles. Desde el sector privado sostienen que eso genera un desincentivo a la actividad, lo que se traduce en una reducción de la oferta de departamentos disponibles y empuja el precio de los contratos nuevos.
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“La utilización del índice ‘Casa Propia’ para la actualización de alquileres aumentaría la escasez de inmuebles en alquiler y aumentaría aún más los valores de alquiler de inmuebles disponibles”, aseguraron.
Esta es la misma crítica que se hizo en su momento a la normativa que ahora fue modificada. Hay datos que respaldan esa postura: según un estudio privado entre junio de 2020 y julio de este año el precio promedio del alquiler de un departamento subió un 478,62% en la ciudad de Córdoba. En ese mismo período, la inflación acumuló un 464,95%, casi 14 puntos menos.
