Este viernes se cumplen tres años de la entrada en vigencia de la Ley de Alquileres y empezarán a vencer los primeros contratos oficializados bajo esa legislación. Esos inquilinos tendrán que renovar o buscar un nuevo departamento y se encontrarán con un escenario desalentador: desde que firmaron los precios subieron, en promedio, un 534% en Córdoba.
El dato se desprende de un informe realizado por la Bolsa de Comercio (BCC) en base a un relevamiento de la empresa Zonaprop. Los números indican que los aumentos fueron de 93 puntos por encima de la inflación, que en ese período alcanzó el 441%.
La situación es aún más delicada en otras partes del país. En Capital Federal crecieron 139 puntos más que la inflación y en provincia de Buenos Aires entre 127 y 117.
Cabe aclarar que el análisis compara los precios de mercado, es decir, contratos nuevos. Según lo establecido por la normativa, los acuerdos inmobiliarios pueden tener un ajuste al año y la actualización debe seguir la fórmula del Índice para Contratos de Locación (ICL).
Se trata de un promedio entre el Índice de precios al consumidor (IPC) y el avance de los salarios (Ripte), por lo que este valor siempre está por debajo de la inflación.
Ley vieja vs. nueva
Desde la Bolsa aseguraron que este incremento está directamente relacionado con la ley vigente. Argumentaron que si se comparan los tres años previos a su implementación, los alquileres crecieron por debajo de la inflación.
“Entre julio de 2017 y junio de 2020 la inflación fue de 188% y los alquileres subieron por debajo: en CABA se incrementaron 149% en el período; en el Gran Buenos Aires entre 121% y 132% y en Rosario, 100%”, sostuvieron.
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Sobre el caso de Córdoba, puntualizaron: “Fue la ciudad con un alza más alta en este periodo, de un 152%, pero aun así quedó 36 puntos porcentuales debajo de la inflación”.
El siguiente gráfico compara el avance de la inflación anualizada con la variación del precio promedio de un departamento de un dormitorio en Córdoba entre abril de 2017 y el mismo mes de 2023.
El impacto de la pandemia
Queda claro que la renta de los inmuebles le ganaron de manera sistemática a la inflación desde la implementación de la nueva ley, a mediados de 2020. Sin embargo, también es cierto que entre 2017 y 2018, cuando todavía no había sido implementada, los alquileres también subieron más que el IPC.
Además, hay que tener en cuenta el impacto de la pandemia y el aislamiento social, preventivo y obligatorio. Entre 2020 y 2021 la disminución en la demanda hizo que el mercado se contrajera y los precios cayeran.
Al ser consultado por ElDoce.tv sobre este aspecto Fabio Ventre, subdirector del Instituto de Investigaciones Económicas de la Bolsa, dijo: “La recuperación puede haber tenido un efecto en los precios, pero los datos del impacto de la nueva ley son contundentes”.
Señaló que durante el primer trimestre de 2020, cuando la pandemia ya era una realidad pero todavía no regía la normativa actual, los alquileres subieron en promedio 1,9% por mes, a la par de la inflación que estuvo en el orden 1,8%.
En cambio en el segundo trimestre de ese año, cuando ya cambió la legislación, los precios de los departamentos avanzaron en promedio un 6,8%. La inflación mensual promedio fue del 2,5% y el Gobierno mantenía las restricciones a la circulación.
Posibles soluciones
“Rompieron algo que no necesitaba ser arreglado”, sostuvo Ventre. Y aseguró que aunque el modelo anterior tenía limitaciones “era mejor que el actual”.
En esa línea, dijo que los principales problemas son la indexación de los ajustes y la extensión de los contratos, de tres años.
Como solución, sugirió que el Gobierno debería plantear tanto los períodos de los contratos como las actualizaciones como parámetros, y que en cada caso el inquilino y locador puedan negociarlos y dejarlos asentados en el contrato.
Según el especialista, esto bajaría los precios de arranque, ya que muchos dueños ponen valores muy elevados para cubrirse de la inflación debido a que no pueden realizar ningún tipo de actualización durante un año.